پیش بینی‌ CMHC از وضعیت مسکن

لطفا برای دریافت گزارش روی لینک زیر کلیک کنید.

پیش بینی‌ CMHC از وضعیت مسکن

در ضمن آمار فروش ماه October نیز به روز شد.

پیش به سوی Buyers Market

تقریبا چند ماهی‌ است که موجودی به سرعت در حال افزایش و میزان فروش با همان سرعت کاهش پیدا کرده و شرایط خرید را برای خریداران بهتر و برای فروشندگان سخت تر کرده . البته کسانی که به صورت فعال در حال خرید هستند هم متوجه این نکته شده اند که تعداد زیادی از این خانه ها، خانه‌های قابل قبولی نیست. این مساله جدیدی نیست. قبلا هم دیده بودیم که بازار مملو از خانه‌های معمولی (نه الزاماً بد) شده بود که اغلب بیش از ارزش واقعی‌ خود قیمت گذاری شده بودند. در همین زمان هم خانه‌های با قیمت مناسب و شرایط خوب کمتر از یک هفته به فروش میروند. ارزیابی دقیق قیمت و واقع بینی‌ فروشندگان در این شرایط بسیار مهم است، افراد غیر واقع بین معمولاً پشت سر رقیبان خود حرکت میکنند و در نهایت در زمان طولانی‌ تر و به قیمت کمتر از مبلغی که باید مجبور به فروش میشوند.

پیشبینی‌ من این است که به زودی (مثل قبل) بسیاری از خانه‌ها به بازار اجاره باز خواهد گشت.

در این که کاهش چشم گیری در فروش خانه‌ها نسبت به سال قبل وجود دارد شکی نیست، ولی‌ افزایش بیش از اندازه موجودی را می‌توان تا حد زیادی نادیده گرفت.

این هم لینک مربوط به ماه June.

آمارهای به روز شده.

مدت زیادی بود که فرصتی برای به روز رسانی اطلاعات مربوط به ارقام فروش دست نمیداد. این اطلاعات اکنون به روز شده و توسط لینک ها‌ی "آمار فروش روزانه ماه جاری" و "آمار جامع فروش" در پانل سمت چپ صفحه قابل دسترس است. همان طور که ملاحظه می‌کنید نرخ جذب به ازای هر ماه محاسبه شده و در لینک "آمار فروش روزانه ماه جاری" دیده میشود. فراموش نکنید که نرخ جذب بالای ۴ بازار خریدارن و نرخ جذب زیر ۲.۵ بازار فروشندگان نامیده میشود و این در حالیست که نرخ جذب بین این دو عدد بازاری متوازن را نمایش میدهد.

نمودار ماهیانه فروش

لطفا روی نمودار زیر کلیک کرده و نمودار ماهیانه فروش را ملاحظه کنید.

باز هم آمار

لطفا روی نمودار زیر کلیک کنید تا نمودار کامل ماهیانه را ملاحظه کنید.

نمودارها کاملا گویا هستند و نیاز زیادی به توضیح نیست. فقط در مورد ماه آگوست باید گفت که افزایش بیش از بیست هزار دلار به دلیل فروش یک خانه به مبلغ ۳/۱۰ میلیون دلار در این ماه بوده است. البته با وجود اینکه در ماه سپتامبر تا کنون خانه‌ای با مبلغ چشمگیر به فروش نرفته ولی‌ همچنان میانگین قیمت برای ۱۰ روز اول ماه مشابه ماه گذشته است.

مطلب قابل توجه اینکه کمبود چشمگیری در بازار مسکن دیده میشود که این به نوبه خود میتواند به افزایش قیمت از طرفی‌ و کاهش تعداد فروش از طرف دیگر بینجامد.

سمینار Real Estate و مسائل مرتبط با آن

در تدارک برگزاری سمینار سالیانه Real Estate هستم که به احتمال خیلی‌ زیاد در اواسط ماه اکتبر برگزار خواهد شد. مثل سال گذشته این سمینار در دانشگاه کلگری خواهد بود ولی‌ زمان و مکان دقیق را به زودی به اطلاع همگی‌ خواهم رسانید. این سمینار رایگان خواهد بود ولی‌ برای شرکت در سمینار بایستی ثبت نام کنید. به هر حل اگر علاقه‌مند هستید میتونید از همین حالا ایمیل بفرستید و من اطلاعات دقیق را برای شما خواهم فرستاد.

آیا زمان برای خرید مسکن مناسب است؟

این سوالی است که هر خریداری در زمان خرید از خود خواهد کرد، جواب آن اما، ارتباط مستقیمی‌ با تعریف ما از "زمان مناسب" خواهد داشت. این که ما شرایط کنونی مسکن را با گذشته مقایسه کنیم و یا آینده و یا به طور کلی‌ خرید مسکن را امری صحیح بدانیم و یا غلط به اطلاعات، دانش و طرز تلقی‌ ما از این مقوله بر میگردد. طبیعی‌ است که برداشت انسانها از داده‌های موجود متفاوت است و بنا بر این اختلاف نظر غیر قابل اجتناب خواهد بود. در این شرایط بهتر است تنها اقدام به تحلیل داده‌های موجود کرده و هر کدام از ما برداشت خود را از این موضوع داشته باشیم.

بر این اساس من مدت زیادی است که داده‌های مربوط به خرید و فروش مسکن در شهر کلگری را به صورت روزانه محاسبه و این ارقام را در لینکی‌ در همین صفحه قرار میدهم. همچنین در آخر هر ماه مدارک منتشر شده از طرف منابع مرتبط و معتبر را تحت عنوان "آمار جامع فروش" در اختیار دوستان قرار میدهم. در این مقاله سعی‌ دارم شما را با موضوعی آشنا کنم که مبنایی برای تصمیم گیری بسیاری از تحلیل گران است.

شاخصی‌ وجود دارد با عنوان نرخ جذب یا Absorption Rate که نمایانگر نرخ فروش مسکن در یک پریود زمانی‌ خاص است یا به عبارتی نسبت موجودی را به فروش در یک پریود خاص (مثل یک ماه) نشان میدهد.

Absorption Rate = Inventory / Sale

به عنوان مثال اگر ۱۰۰۰ عدد خانه در بازار موجود و ۲۰۰ خانه در ماه به فروش می‌رسد نرخ جذب ۵ (ماه) خواهد بود. یعنی‌ اگر روند فروش به همین منوال ادامه یابد و موجودی ثابت بماند بعد از ۵ ماه موجودی به انتها خواهد رسید. طبیعتا هر چه نرخ جذب بزرگتر بوده بازار به نفع خریداران (Bayer's Market) و هر چه نرخ جذب کوچکتر باشد بازار به نفع فروشندگان (Seller's Market) است. معمولان نرخ جذب بین ۲.۵ تا ۴ ماه به عنوان بازار متوازن (Balanced Market) معرفی‌ میشود.

لطفا به نمودار زیر دقت کنید. (Click to Enlarge)

همانطور که ملاحظه می‌کنید نرخ جذب در چند ماه گذشته به صورت چشمگیری نزول کرده و با سرعت به مرز یک بازار متوازن نزدیک میشود.

با نگاهی به آمار جامع فروش ملاحظه میشود که بر اساس ۱۰،۱۶۸ خانه موجود در بازار در انتهای ماه April و فروش ۲،۲۷۶ در همان ماه نرخ جذب ۴.۴۷ خواهد بود که همان چیزی است که نمودار هم نشان میدهد. نکته ظریفی‌ که در اینجا وجود دارد این است که این آمار شامل شهرک‌های خارج از کلگری، زمینهای حومه و مزارع خارج از شهر هم میشود. اگر تنها خانه‌های مسکونی داخل شهر را ملاک محاسبه قرار دهیم در مجموع ۶،۱۷۳ (single Family و Condo) موجودی انتهای ماه April و نیز ۱،۸۶۹ آمار فروش آن ماه بوده است و بنا بر این نرخ جذبی معادل ۳/۳ خواهد داشت که ما را در یک بازار کاملا متوازن قرار میدهد.

همان طور که گفتم قضاوت با شماست، لطفا نظر خود را در این زمینه با ما در میان بگذارید.