tag:blogger.com,1999:blog-8834260388822674582012-02-16T15:28:36.265-07:00نگاهی‌ به مسکن و مسائل مرتبط با آن در شهر کلگری، استان آلبرتاپیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.comBlogger201100tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-49647802350277841452010-11-16T15:19:00.007-07:002010-11-16T16:11:06.154-07:00<span style="font-size:130%;">لطفا برای دریافت گزارش روی لینک زیر کلیک کنید.<br /><br /></span><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/Housing%20Market%20Outlook-Nov%202010.pdf" target="blank"><span style="font-size:130%;"><em>پیش بینی‌ CMHC از وضعیت مسکن</em></span></a><span style="font-size:130%;"><em><br /></em><br />در ضمن آمار فروش ماه October نیز به روز شد.</span><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-4964780235027784145?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-18444076585853165432010-07-08T12:06:00.008-06:002010-11-16T15:10:05.522-07:00<div dir="rtl" style="text-align: right;"><span style="font-size:130%;"><p>تقریبا چند ماهی‌ است که موجودی به سرعت در حال افزایش و میزان فروش با همان سرعت کاهش پیدا کرده و شرایط خرید را برای خریداران بهتر و برای فروشندگان سخت تر کرده . البته کسانی که به صورت فعال در حال خرید هستند هم متوجه این نکته شده اند که تعداد زیادی از این خانه ها، خانه‌های قابل قبولی نیست. این مساله جدیدی نیست. قبلا هم دیده بودیم که بازار مملو از خانه‌های <span style="font-weight: bold;">معمولی</span> (نه الزاماً بد) شده بود که اغلب بیش از ارزش واقعی‌ خود قیمت گذاری شده بودند. در همین زمان هم خانه‌های با قیمت مناسب و شرایط خوب کمتر از یک هفته به فروش میروند. ارزیابی دقیق قیمت و واقع بینی‌ فروشندگان در این شرایط بسیار مهم است، افراد غیر واقع بین معمولاً پشت سر رقیبان خود حرکت میکنند و در نهایت در زمان طولانی‌ تر و به قیمت کمتر از مبلغی که باید مجبور به فروش میشوند.</p> <p>پیشبینی‌ من این است که به زودی (مثل قبل) <span>بسیاری از خانه‌ها به بازار اجاره باز خواهد گشت.</span></p> <p>در این که کاهش چشم گیری در فروش خانه‌ها نسبت به سال قبل وجود دارد شکی نیست، ولی‌ افزایش بیش از اندازه موجودی را می‌توان تا حد زیادی نادیده گرفت.</p> <p><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/LatestStatPackage.pdf" target="blank">این هم لینک مربوط به ماه June.</a></p></span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-1844407658585316543?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-47970117273952928752010-02-03T13:32:00.002-07:002010-02-03T13:36:20.413-07:00<span style="font-size:130%;">مدت زیادی بود که فرصتی برای به روز رسانی اطلاعات مربوط به ارقام فروش دست نمیداد. این اطلاعات اکنون به روز شده و توسط لینک ها‌ی "</span><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/Stat.htm" target="_blank"><span style="font-size:130%;">آمار فروش روزانه ماه جاری</span></a><span style="font-size:130%;">" و "</span><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/LatestStatPackage.pdf" target="_blank"><span style="font-size:130%;">آمار جامع فروش</span></a><span style="font-size:130%;">" در پانل سمت چپ صفحه قابل دسترس است. همان طور که ملاحظه می‌کنید نرخ جذب به ازای هر ماه محاسبه شده و در لینک "آمار فروش روزانه ماه جاری" دیده میشود. فراموش نکنید که نرخ جذب بالای ۴ بازار خریدارن و نرخ جذب زیر ۲.۵ بازار فروشندگان نامیده میشود و این در حالیست که نرخ جذب بین این دو عدد بازاری متوازن را نمایش میدهد.</span><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-4797011727395292875?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-85757812254354679282009-10-08T12:23:00.005-06:002009-10-08T12:33:24.252-06:00لطفا روی <a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/Stat%20Oct%208" target="blank">نمودار</a> زیر کلیک کرده و نمودار ماهیانه فروش را ملاحظه کنید.<br /><br /><br /><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/Stat%20Oct%208" target="blank"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5390297696781247186" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 400px; CURSOR: hand; HEIGHT: 270px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://3.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/Ss4vMjpAotI/AAAAAAAAAeQ/jzNAJRyOvLo/s400/untitled.bmp" border="0" /></a><br /><br /><div dir="rtl" align="right"></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-8575781225435467928?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-39376081959798500082009-09-10T13:02:00.008-06:002009-09-10T13:29:53.861-06:00<div align="right"><span style="font-size:130%;">لطفا روی نمودار زیر<a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/Sep10.htm" target="blank"> کلیک</a> کنید تا نمودار کامل ماهیانه را ملاحظه کنید.<br /></span></div><div align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><br /><div align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div align="right"></div><div align="right"><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/Sep10.htm" target="blank"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5379916818517140834" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 400px; CURSOR: hand; HEIGHT: 282px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SqlN16jdJWI/AAAAAAAAAeI/XdIIxRW6XLc/s400/stat+Sep+10.JPG" border="0" /></a> <span style="font-size:130%;">نمودارها کاملا گویا هستند و نیاز زیادی به توضیح نیست. فقط در مورد ماه آگوست باید گفت که افزایش بیش از بیست هزار دلار به دلیل فروش یک خانه به مبلغ ۳/۱۰ میلیون دلار در این ماه بوده است. البته با وجود اینکه در ماه سپتامبر تا کنون خانه‌ای با مبلغ چشمگیر به فروش نرفته ولی‌ همچنان میانگین قیمت برای ۱۰ روز اول ماه مشابه ماه گذشته است.</span></div><div align="right"><span style="font-size:130%;"><br />مطلب قابل توجه اینکه کمبود چشمگیری در بازار مسکن دیده میشود که این به نوبه خود میتواند به افزایش قیمت از طرفی‌ و کاهش تعداد فروش از طرف دیگر بینجامد. </span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-3937608195979850008?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-35534908281920168282009-08-31T12:11:00.000-06:002009-08-31T12:13:12.708-06:00<div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">در تدارک برگزاری سمینار سالیانه Real Estate هستم که به احتمال خیلی‌ زیاد در اواسط ماه اکتبر برگزار خواهد شد. مثل سال گذشته این سمینار در دانشگاه کلگری خواهد بود ولی‌ زمان و مکان دقیق را به زودی به اطلاع همگی‌ خواهم رسانید. این سمینار رایگان خواهد بود ولی‌ برای شرکت در سمینار بایستی ثبت نام کنید. به هر حل اگر علاقه‌مند هستید میتونید از همین حالا ایمیل بفرستید و من اطلاعات دقیق را برای شما خواهم فرستاد.</span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-3553490828192016828?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-30446602626279810572009-05-08T12:45:00.018-06:002009-05-09T14:01:19.136-06:00<div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">این سوالی است که هر خریداری در زمان خرید از خود خواهد کرد، جواب آن اما، ارتباط مستقیمی‌ با تعریف ما از "زمان مناسب" خواهد داشت. این که ما شرایط کنونی مسکن را با گذشته مقایسه کنیم و یا آینده و یا به طور کلی‌ خرید مسکن را امری صحیح بدانیم و یا غلط به اطلاعات، دانش و طرز تلقی‌ ما از این مقوله بر میگردد. طبیعی‌ است که برداشت انسانها از داده‌های موجود متفاوت است و بنا بر این اختلاف نظر غیر قابل اجتناب خواهد بود. در این شرایط بهتر است تنها اقدام به تحلیل داده‌های موجود کرده و هر کدام از ما برداشت خود را از این موضوع داشته باشیم.</span></div><div dir="rtl" align="justify"><br /><span style="font-size:130%;">بر این اساس من مدت زیادی است که داده‌های مربوط به خرید و فروش مسکن در شهر کلگری را به صورت روزانه محاسبه و این ارقام را در لینکی‌ در همین صفحه قرار میدهم. همچنین در آخر هر ماه مدارک منتشر شده از طرف منابع مرتبط و معتبر را تحت عنوان "آمار جامع فروش" در اختیار دوستان قرار میدهم. در این مقاله سعی‌ دارم شما را با موضوعی آشنا کنم که مبنایی برای تصمیم گیری بسیاری از تحلیل گران است. </span></div><div dir="rtl" align="justify"><br /><span style="font-size:130%;">شاخصی‌ وجود دارد با عنوان نرخ جذب یا <span style="font-size:100%;">Absorption Rate</span> که نمایانگر نرخ فروش مسکن در یک پریود زمانی‌ خاص است یا به عبارتی نسبت موجودی را به فروش در یک پریود خاص (مثل یک ماه) نشان میدهد.</span></div><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;"><br /></div></span><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;">Absorption Rate = Inventory / Sale</span></div><p align="justify"><br /></p><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">به عنوان مثال اگر ۱۰۰۰ عدد خانه در بازار موجود و ۲۰۰ خانه در ماه به فروش می‌رسد نرخ جذب ۵ (ماه) خواهد بود. یعنی‌ اگر روند فروش به همین منوال ادامه یابد و موجودی ثابت بماند بعد از ۵ ماه موجودی به انتها خواهد رسید. طبیعتا هر چه نرخ جذب بزرگتر بوده بازار به نفع خریداران <span style="font-size:100%;">(Bayer's Market)</span> و هر چه نرخ جذب کوچکتر باشد بازار به نفع فروشندگان<span style="font-size:100%;"> (Seller's Market)</span> است. معمولان نرخ جذب بین ۲.۵ تا ۴ ماه به عنوان بازار متوازن<span style="font-size:100%;"> (Balanced Market)</span> معرفی‌ میشود.</span></div><p align="justify"><br /></p><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">لطفا به نمودار زیر دقت کنید. </span><span style="font-size:100%;">(Click to Enlarge)</span></div><div dir="rtl" align="justify"><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/LatestStatPackage%2011.pdf" target="blank"><span style="font-size:130%;"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5333530217969873682" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 400px; CURSOR: hand; HEIGHT: 309px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://3.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SgSBeZjn8xI/AAAAAAAAAco/SadRi6eSaIs/s400/LatestStatPackage+11.jpg" border="0" /></span></a><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">همانطور که ملاحظه می‌کنید نرخ جذب در چند ماه گذشته به صورت چشمگیری نزول کرده و با سرعت به مرز یک بازار متوازن نزدیک میشود.</span></div><div dir="rtl" align="justify"><br /><span style="font-size:130%;">با نگاهی به آمار جامع فروش ملاحظه میشود که بر اساس ۱۰،۱۶۸ خانه موجود در بازار در انتهای ماه <span style="font-size:100%;">April</span> و فروش ۲،۲۷۶ در همان ماه نرخ جذب ۴.۴۷ خواهد بود که همان چیزی است که نمودار هم نشان میدهد. نکته ظریفی‌ که در اینجا وجود دارد این است که این آمار شامل شهرک‌های خارج از کلگری، زمینهای حومه و مزارع خارج از شهر هم میشود. اگر تنها خانه‌های مسکونی داخل شهر را ملاک محاسبه قرار دهیم در مجموع ۶،۱۷۳<span style="font-size:100%;"> (single Family و Condo)</span> موجودی انتهای ماه <span style="font-size:100%;">April</span> و نیز ۱،۸۶۹ آمار فروش آن ماه بوده است و بنا بر این نرخ جذبی معادل ۳/۳ خواهد داشت که ما را در یک بازار کاملا متوازن قرار میدهد.</span></div><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;"><br /></div></span><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">همان طور که گفتم قضاوت با شماست، لطفا نظر خود را در این زمینه با ما در میان بگذارید.</span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-3044660262627981057?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-26784587397620546942009-05-03T14:44:00.002-06:002009-05-03T14:44:56.809-06:00<div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">با درخواست بعضی‌ از شما بهترین نرخ بهره وامهای بانکی‌ را در بخشی در ستون سمت چپ گذاشته ام. نرخ‌های بهتر از این هم ممکن است به بعضی‌ از دوستان پیشنهاد شده باشد. اینها نرخ هایی است که توسط برخی‌ از دوستانی که دست اندر کار وام هستند ارایه شده است.</span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-2678458739762054694?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-2221541011469812452009-04-28T12:08:00.006-06:002009-04-28T13:10:40.178-06:00<a href="http://2.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SfdNkTGfm9I/AAAAAAAAAbs/aPDa4K8x7cI/s1600-h/Sale.jpg"></a><div dir="rtl" align="right">برای کسانی که مسائل مرتبط با مسکن را در شهر کلگری دنبال میکنند، تغییرات قیمت مسکن نه تنها از جهت خرید، فروش و سرمایه گذاری مهم است بلکه شاخصی‌ است از وضعیت کنونی اقتصاد و اعتماد مصرف کنندگان. از شروع سال نو میلادی تغییراتی محسوس در آمار خرید و فروش مسکن دیده میشود که البته امری است که هر ساله به صورت فصلی اتفاق میافتد، اگر چه بسیاری به دلیل بحرانهای موجود در دنیا نسبت به این افزایش چه در تعداد فروش و چه در میانگین قیمت فروش شک داشتند. به نظر می‌رسد که اکنون بعد از گذشت چهار ماه می‌توان نسبت به این پدیده با اطمینان خاطر بیشتری صحبت کرد.<a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/SaleApril28.pdf" target="blank"> آمار موجود</a> افزایش چشم گیری را در تعداد خانه های فروش رفته و به صورت خفیف تر در میانگین قیمت فروش نشان میدهد.</div><div dir="rtl" align="right"></div><br /><div dir="rtl" align="center"><strong><a href="http://www3.telus.net/public/pvalim/weblog/SaleApril28.pdf" target="blank">برای دیدن نمودارها اینجا را کلیک کنید</a></strong></div><div dir="rtl" align="right"></div><div dir="rtl" align="right"></div><br /><div dir="rtl" align="right">آیا می‌توان این را شروعی برای خروج از رکود به وجود آماده در نظر گرفت یا نه؟ قضاوت را به شما واگذار می‌کنم در عین حال که از شنیدن نظرات شما خوشحال خواهم شد.</div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-222154101146981245?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-61543773561091858342009-04-15T13:24:00.009-06:002009-04-20T15:23:24.115-06:00<p align="right"><span style="font-size:130%;">روز شنبه ۱۱ آوریل ۲۰۰۹ کنسرتی در سالن <span style="font-size:85%;">Jack Singer Concert Hall</span> شهر کلگری برگزار شد. غریو شادی (یا غم) مردم فضای سالن نمایش را پر کرده بود و آنها یکصدا خواننده مورد علاقه خود را تشویق میکردند. چندین نسل که یا با صدای خواننده آشنا بوده و از آن لذت میبردند و یا تنها با قرار گرفتن در این فضا یاد خاطرات دورو نزدیک خود افتاده و نوایی عاشقانه را با او که اکنون بیش از هر زمان دیگر به مردی خوش صورت با انبوهی از موی سپید تبدیل شده است سر داده بودند. </span></p><p align="right"><span style="font-size:130%;"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5325005740991942530" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 400px; CURSOR: hand; HEIGHT: 300px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://4.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SeY4giK9j4I/AAAAAAAAAbk/mUALWxkomWA/s400/IMG_0256.JPG" border="0" /></span></p><p align="right"><span style="font-size:130%;"></span></p><p align="right"><span style="font-size:130%;">برای من که تجربه چندانی در حضور در اینجور مراسم نداشته‌ام نه تنها صدای زیبای خواننده و موزیک زیبایی که آن را همراهی میکرد بلکه واکنش مردم و علاقه آنها به حضور و هم نوأیی ایشان بی‌ سابق بود. شاید زیبا تر از هر چیز برای من ارتباطی‌ صمیمی‌ بود که بین او و علاقه مندانش وجود داشت اگر چه مزاحمتی را که بعضی‌ از مشوقین با تجمع در مقابل سایرین ایجاد کرده بودند به حساب هیجان خارج از حد ایشان گذاشتم. </span></p><p align="right"><span style="font-size:130%;">به هر تقدیر، اظهار نظر در زمینه کیفیت خوانندگی و مسائل مرتبط با آن نه در تخصص من بوده و نه در این جایگاه میگنجد. انگیزه من از نوشتن این مطلب بیشتر تقدیر از برگزار کنندگان این رخداد بوده، نه فقط به دلیل کیفیت مطلوب -که البته جمع کردم مجموعه‌ای از بهترین‌ها در یک زمان قابل تقدیر است- بلکه مهم تر از آن درک این نکته که ایرانیان مقیم کلگری مخاطبینی با استاندارد‌های معمولی‌ نبوده که بتوان آنها را با عوامل پیش پا افتاده قانع نمود. مجریان این برنامه نشان دادند که توان استفاده از ظرفیت‌های موجود را داشته و استقبال مخاطبین و رضایت آنها گواهی بر قدر دانی‌ از یک حرکت خوش ساخت و قدرت تشخیص آنهاست. </span></p><p align="right"><span style="font-size:130%;">امیدوارم این مراسم برای مجریانش منافع کافی‌ به همراه داشته که ایشان را تشویق به حفظ و حتی افزایش کیفیت این قبیل برنامه‌ها نماید. با تشکر مجدد از اقبال کایدان برای احترام به مخاطبین و مدیریت یک شب فراموش نشدنی‌.<br /><br /></span></p><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-6154377356109185834?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-24159029632892235412009-03-20T12:38:00.001-06:002009-03-20T12:40:13.784-06:00<a href="http://4.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/ScPjBhC8D9I/AAAAAAAAAbU/BskbENmeluw/s1600-h/snctx2.jpg"><img style="display:block; margin:0px auto 10px; text-align:center;cursor:pointer; cursor:hand;width: 400px; height: 300px;" src="http://4.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/ScPjBhC8D9I/AAAAAAAAAbU/BskbENmeluw/s400/snctx2.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5315341600417386450" /></a><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-2415902963289223541?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-30715352456336235182009-02-27T13:35:00.002-07:002009-02-27T13:45:21.870-07:00<span style="font-size:130%;">اطلاعات بسیار دقیقی‌ از پروژه کمربند کلگری در سایت دولت آلبرتا وجود دراد. روی نقشه زیر کلیک کرده و به سایت مورد نظر مراجعه کنید.</span><br /><span style="font-size:130%;"></span><br /><br /><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><a href="http://www.transportation.alberta.ca/804.htm" target="blank"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5307580774043096818" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 237px; CURSOR: hand; HEIGHT: 320px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://2.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SahQl92IFvI/AAAAAAAAAYM/uxviRERlKOg/s320/calgarymap.gif" border="0" /></a><br /><div dir="rtl" align="right"></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-3071535245633623518?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-15484931890399915232009-02-26T12:45:00.005-07:002009-02-26T12:49:59.934-07:00<span style="font-size:130%;">هیچ ربطی‌ به Real Estate ندارد.</span><br /><br /><a href="http://3.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SabyEmZEtXI/AAAAAAAAAYE/1_B9n2R86yE/s1600-h/ATT00020.jpg"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5307195371741820274" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 400px; CURSOR: hand; HEIGHT: 239px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://3.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SabyEmZEtXI/AAAAAAAAAYE/1_B9n2R86yE/s400/ATT00020.jpg" border="0" /></a><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-1548493189039991523?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-11940472326423976082009-02-19T10:51:00.011-07:002009-02-19T14:56:45.824-07:00<div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">برای آنهایی که مسائل اقتصادی را دنبال میکنند کاملا مشخص است که نقطه شروع بحران اقتصادی دنیا حباب Real Estate در چند ایالت عمده در آمریکا بوده است. با نگاهی‌ ساده به این مساله میبینیم که افزایش سریع قیمت مسکن در برخی‌ استانهای ایالات متحده آمریکا از یک طرف جذابیت زیادی برای سرمای گذاری در این زمینه در بین مردم ایجاد کرده بود و از طرف دیگر بانک‌ها را تشویق میکرد که با سهولت هر چه بیشتر اقدام به اعطای وام به کسانی کنند که کاملا واجد شرایط دریافت وام نبوده اند. ازآنجا که ابزار‌های کنترلی کافی‌ بر عملکرد بانک‌ها وجود نداشت، وام‌هایی‌ با مشخصاتی عجیب و غریب طراحی‌ و در اختیار مردم قرار گرفت. با افت قیمت مسکن بسیاری از این افراد که توان مالی کافی‌ برای باز پرداخت وام خود را نداشته و یا به نوعی در آمد حاصل از سرمای گذاری جوابگوی میزان اقساط آنها نبود اقدام به واگذاری املاک خود به بانک ها نمودند.</span></div><p dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">همین داستان ساده شروعی شد برای زنجیره ای از مشکلات بعدی شامل ورشکستگی بانک ها، شرکت‌های بیمه، بحران کمبود اعتبار، ورشکستگی موسسات و شرکتهای بزرگ و کوچکی که نیاز به این اعتبارات داشتند، عدم اطمینان در بین مصرف کنندگان و غیره.</span></p><div dir="rtl" align="justify"><span style="font-size:130%;">در کشور کانادا از سوئ دیگر وجود قواعد محدود کننده دولتی چه در مورد قوانین بانک داری و چه محدودیت‌هایی‌ که شرکتهای وابسته به دولت مانند CMHC ایجاد کرده اند وضعیتی کاملا متفاوت ایجاد کرده است. البته شکی نیست که با وجود بحران در ایالات متحده به عنوان ابر قدرت صنعتی و بزرگترین وارد کننده محصولات کانادا، این کشور نیز با بحران‌های مالی رو به روست ولی‌ به نظر می‌رسد رویکرد محافظه کارانه کانادایی‌ها به نفع ایشان تمام شده و در بسیاری از موارد کانادا را به عنوان کشوری با اقتصاد قوی در راس کشورهای دیگر قرار داده است. توجه شما را به این </span><a href="http://www.newsweek.com/id/183670" target="blank"><strong><span style="font-size:130%;color:#ff0000;">مقاله </span></strong></a><span style="font-size:130%;">از </span>Fareed Zakaria<span style="font-size:130%;"> جلب می‌کنم که در بحران مالی کنونی گزارش امیدوار کننده‌ای است که توسط یک کارشناس امریکایی تهیه شده است.</span></div><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;">.</span></div><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="center"><a href="http://www.newsweek.com/id/183670" target="blank"><strong><span style="color:#ff0000;">Worthwhile Canadian Initiative</span></strong></a></div><div dir="rtl" align="center"></div><div dir="rtl" align="center"></div><div dir="rtl" align="center"></div><div dir="rtl" align="center"></div><div dir="rtl" align="center">.</div><div dir="rtl" align="center">.</div><div dir="rtl" align="center"><a href="http://en.wikipedia.org/wiki/Fareed_Zakaria" target="blank"><span style="font-size:85%;">Who is Fareed Zakaria</span></a></div><div dir="rtl" align="center">.</div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-1194047232642397608?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-1643252463338155972008-12-11T12:22:00.004-07:002009-02-19T13:39:40.590-07:00<div dir="rtl" align="right"> </div><div dir="rtl" align="right">.......................................................</div><div dir="rtl" align="right"></div><div dir="rtl" align="right"><strong>AMORTIZATION</strong><br />تعداد سال‌هایی‌ که باز پرداخت وام به طول میانجامد. </div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>APPRAISAL</strong><br />عرض یابی‌ از ارزش ملک توسط وام دهندگان برای تعین مبلغ وام. </div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>APPRECIATION</strong><br />افزایش ارزش ملک در طول زمان. </div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>ASSESSMENT</strong><br />ارزش یابی‌ شهرداری از ملک به جهت محاسبه مالیات سالیانه (عوارض شهرداری).</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>ASSUMABLE MORTGAGE</strong><br />وامی در اختیار فروشنده که قابلیت انتقال به خریدار را داشته و خریدار مسئولیت پرداخت اقساط را به عهده می‌گیرد.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>BLENDED MORTGAGE</strong><br />ترکیبی‌ از دو وام مختلف با نرخ بهره متفاوت برای ایجاد وامی جدید با نرخ بهره میانگین.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>BLENDED MORTGAGE PAYMENTS</strong><br />اقساط مساوی یا عادی که هر قسط شامل اصل و سود است. با پرداخت هر قسط میزان اصل در قسط بعدی افزایش یافته و به همان میزان از سود کاسته میشود و بنابر این مبلغ هر قسط ثابت میماند.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>CLOSED MORTGAGE</strong><br />قرار داد وامی که قابل بازپرداخت، تغییر و refinance (مراجعه شود به Refinancing) را تا پایان مدت قرارداد (term) نداشته باشد.<br /><br /><strong>CLOSING<br /></strong>پایان یک معامله زمانی‌ که طرفین بر انجام شدن تمامی الزامت مالی‌ و قانونی توافق داشته و سند ملک از فروشنده به خریدار منتقل گردیده.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>CLOSING COSTS</strong><br />هزینه‌های مزاد بر قیمت خانه در خرید و فروش املاک.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>CLOSING DATE</strong><br />تاریخی که کلید و سند خانه از فروشنده به خریدار انتقال یافته و مبلغ خانه پرداخت میشود.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>COMMON ELEMENTS</strong><br />بخشی از یک کاندومینیوم که مالکین واحد‌ها بر آن مالکیت مشترک دارند (مشاعات).</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>CONDOMINIUM</strong><br />در این <strong><em>نوع مالکیت</em></strong> مالکین صاحب واحدهای خود بوده و به تناسب سهمی از مشاعات دارند.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>CONVENTIONAL MORTGAGE</strong><br />اولین وام صادر شده برای شخص که تا حد اکثر ۷۵% مبلغ خرید و یا ارزیابی خانه (هر کدام که کمتر است) میباشد.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>COUNTEROFFER</strong><br />جواب مکتوب یکی‌ از طرفین به پیشنهاد طرف مقابل در زمان چانه زنی‌ بین خریدار و فروشنده ملک.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>DEBT SERVICE RATIO</strong><br />درصدی از در آمد ناخالص شخص که میتواند به مصرف هزینه‌هایی‌ شامل قسط و مالیات خانه (و شارژ ماهیانه در مورد کاندمینیوم) برسد.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>DOWN PAYMENT</strong><br />مبلغی از قیمت خانه که خریدار به صورت نقد و نه به صورت وام پرداخت می‌کند.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><a name="e"></a><strong>EASEMENT</strong><br />حق استفاده و یا رد شدن از زمین دیگری (right of way) به دلایل محدود. مثال معمول آن حقی‌ است که به شرکتهای آب و برق و تلفن برای داشتن تجهیزاتی مانند سیم و لوله در زمین دیگری داده میشود.</div><div dir="rtl" align="right"><br /><strong>ENCROACHMENT</strong><br />تجاوز به ملک هم جوار. به عنوان مثال می‌توان به تجاوز دیوار همسایه به زمین همسایه هم جوار اشاره کرد.</div><div dir="rtl" align="right"></div><div dir="rtl" align="right"></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-164325246333815597?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-44237368998876961052008-11-03T20:45:00.011-07:002008-12-02T22:25:29.251-07:00<div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"> قبلا و در زمانی‌ که وبلاگ به زبان انگلیسی نوشته میشد راجع به خانه هایی که در معرض کاشت ماریجوانا قرار گرفته اند صحبت کرده ام.از آنجا که ممکن است برخی‌ این موضوع را جدی نگرفته اند ویا کمتر از این ماجرا اطلاع دارند کمی‌ توضیح میدهم و بعد به اشکلات خرید و فروش این نوع املاک میپردازیم.<br /><br /></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"><img id="BLOGGER_PHOTO_ID_5264643976879117234" style="DISPLAY: block; MARGIN: 0px auto 10px; WIDTH: 320px; CURSOR: hand; HEIGHT: 302px; TEXT-ALIGN: center" alt="" src="http://2.bp.blogspot.com/_fgfbrpKUAGU/SQ_Fzb7Hk7I/AAAAAAAAAMs/haDRFFFyP10/s320/marijuana_plant_subliminl_sxc_notcred.jpg" border="0" /><br />داستان از این قرار است که مجرمینی که درگیر خرید، فروش و یا تولید ماریجوانا هستند اقدام به اجاره خانه‌های مسکونی کرده و در زیر زمین این خانه‌ها به پرورش گیاه ماریجوانا میپردازند. به این کار Grow Operation گفته و این جور خانه‌ها را Grow House مینامند.</span></div><br /><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">اگر فکر می‌کنید این مساله رواج زیادی ندارد بد نیست به این</span><a href="http://www.calgaryhealthregion.ca/publichealth/envhealth/healthinspections.htm" target="blank"><span style="font-size:130%;"> لینک سری </span></a><span style="font-size:130%;">بزنید و در همسایگی خودتان یکی‌ دو خانه را پیدا کنید. این لینک را در لیست لینک‌ها هم گذشته ام.</span></div><br /><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">مشکل این جور خانها این است که به دلیل رطوبت زیاد ایجاد شده در آنها کپک در لایه‌های مختلف خانه ایجاد شده و میتواند مشکلات بسیار زیادی برای ساکنین از جهت سلامتی ایجاد کند. مقاله‌های زیادی در مورد مشکلاتی که این قبیل خانه‌ها برای سلامتی ایجاد میکنند وجود دارد بنابر این تحقیق در این مساله را به شما وگزار می‌کنم. </span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></div></span><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">به محض اینکه یکی‌ از این خانه‌ها توسط پلیس شناسای شد به دستور دادگاه و Calgary Health Reagion غیر قابل سکونت تشخیص داده میشود تا تمهیدات لازم در زمینه پاک سازی و کپپ زدایی اجرا گردد. این کار میتواند تا ۱۰۰،۰۰۰ دلار هزینه در بر داشته باشد.</span></div><div dir="rtl" align="right"></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">سوال اساسی این است که آیا صرف نظر از مشکلات بهداشتی، خرید خانه‌هایی‌ از این قبیل مشکلات دیگری هم در بر دارد یا خیر. جواب مثبت است. حتما میدانید که خرید خانه مناسب نه تنها دل نگرانی شما بلکه نگرانی بانک نیز هست. بانکی‌ که به شما وام میدهد نه تنها شما بلکه خانه را نیز ارزیابی می‌کند. اخیرا مواردی دیده شده که بانک وام دهنده با وجود هزینه زیادی که صرف ترمیم و پاک سازی این قبیل خانه‌ها شده از تخصیص وام جلوگیری کرده و مشکلات زیادی را برای خریداران و فروشندگان فراهم آورده است. حال اگر شما چنین خانه‌ای را خریداری کنید (حتی اگر موفق به گرفتن وام هم شوید)این احتمال وجود دارد که در زمان فروش خریداران خانه شما با مشکل دریافت وام مواجه شوند.</span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"><br />با این اوصاف تنها توصیه من این است که به صورت جدی از خرید این نوع خانه‌ها خودداری کنید. بسیاری از مشاورین املاک (بر اساس توصیه وکلا) اکنون حاضر به خرید و فروش این گونه املاک نیستند.</span> </div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-4423736899887696105?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-80424481995914111502008-10-31T16:43:00.005-06:002008-12-02T16:54:12.793-07:00<div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">Canadian Mortgage and Housing Corporation هر سه ماه یکبار گزارشی با عنوان "</span><a href="http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/61500/61500_2008_Q04.pdf" target="blank"><span style="font-size:130%;">چشم انداز بازار مسکن</span></a><span style="font-size:130%;">" منتشر می‌کند که معمولا از شاخص‌های موجود برای ارزیابی شرایط مسکن در آینده استفاده میکنند. این شاخص‌ها شامل میزان مجوز‌های ساخت، شروع پروژه‌های جدید و غیره هستند.</span></div><div dir="rtl" align="right"><br /><span style="font-size:130%;">اگر نظری یا سوالی در این زمینه داشتید با هم صحبت خواهیم کرد.</span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-8042448199591411150?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-67228413477578407892008-10-30T10:07:00.009-06:002008-12-02T16:54:35.684-07:00<span style="font-size:130%;">این یک خبر دیگر از Herald در مورد Home Renovation که نشان دهنده علاقه مردم برای بازسازی منازلشان در استان آلبرتا علارغم شرایط اقتصادی موجود است. این جور اخبار معمولا شاخصی برای سنجیدن وضعیت اقتصادی است.<br /><br /></span><a href="http://www.canada.com/calgaryherald/news/calgarybusiness/story.html?id=5a856c24-5f86-4d1f-8ee7-cff8ca2ea452" target="blank"><span style="font-size:130%;">Alberta homeowners country's top renovators</span></a><span style="font-size:130%;"><br /><br />به هر حال هزینه‌های <em>سنجیده</em> داخل و خارج خانه کمک بزرگی‌ در زمان فروش خواهد بود و به ارزش خانه شما اضافه خواهد کرد</span><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-6722841347757840789?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-90519496939791785562008-10-28T16:36:00.009-06:002008-12-02T16:55:30.084-07:00<div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">اینهم اظهار نظر آقای</span><a href="http://www.creb.com/public/about-us/contact-directors.php" target="blank"><span style="font-size:130%;"> Ed Jensen </span></a><span style="font-size:130%;">در مورد وضعیت مسکن در شهر Calgary:</span></div><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;"></span></div><blockquote dir="rtl"><p align="center"><a href="http://www.canada.com/calgaryherald/news/calgarybusiness/story.html?id=ca39b98d-ca45-4de9-929d-4c11834077dc" target="blank"><span style="font-size:130%;">Calgary real estate still a safe haven</span></a><a href="http://www.canada.com/calgaryherald/news/calgarybusiness/story.html?id=ca39b98d-ca45-4de9-929d-4c11834077dc" target="blank"></p></blockquote></a><a href="http://www.canada.com/calgaryherald/news/calgarybusiness/story.html?id=ca39b98d-ca45-4de9-929d-4c11834077dc" target="blank"></a><a href="http://www.canada.com/calgaryherald/news/calgarybusiness/story.html?id=ca39b98d-ca45-4de9-929d-4c11834077dc" target="blank"></a><div dir="rtl" align="center"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;"></span></div><div dir="rtl" align="right"><span style="font-size:130%;">قضاوت با شما، تا جایی که اعداد و ارقام نشون میده وضعیت ما نسبت به کل North America خوب بوده و در دو ماه گذشته افزایش مختصری در میانگین قیمت وجود داشته. البته به نظر میرسه تعداد فروش نسبت به ماه قبل کمی‌ کاهش داشته باشه.</span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-9051949693979178556?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-883426038882267458.post-69403367727230977272008-10-27T19:27:00.012-06:002008-12-02T16:55:46.612-07:00<div align="right"><span style="font-size:130%;">این وبلاگ بالاخره فارسی‌ شد. با پیدا کردن یک وب سایت خوب که به شما این امکان را میده که شما انگلیسی تایپ کنید و فارسی‌ تحویل بگیرید تصمیم گرفتم که مطالب سایت را کاملا فارسی‌ کنم. هم برای خودم ساده تره هم احتمالا تعداد بیشتری راغب خواهند شد به مشارکت. این </span><a href="http://www.behnevis.com/" target="blank"><span style="font-size:130%;">آدرسش</span></a><span style="font-size:130%;"> اگر علاقمند بودین.<br /><br />از روز اول، هدف اصلی‌ از ایجاد وبلاگ به جای وب سایت این بود که امکان تبادل نظر در خصوص مساله مسکن و موضوعات مرتبط با اون برای همه فراهم بشه. به نظرم رسید که هر کس با اطلاعات هر چند کم میتونه سهمی در تصمیم گیری صحیح دیگران داشته باشه. با توجه به اینکه برای نوشتن یک نظر الزاما نیازی به عنوان کردن اسم و مشخصات نیست، احتمال طرح هر نوع سوال ساده تر خواهد شد و این امکان را به دوستان میده که بدون نگرانی سوال و یا مطلب خودشون را با من و یا دیگران در میان بگذارن.<br /><br />به امید مشارکت شما، مشتاقانه منتظر هر گونه نظرات و یا پیشنهادات شما هستم.</span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/883426038882267458-6940336772723097727?l=peymancalgary.blogspot.com' alt='' /></div>پیمان ولیمhttp://www.blogger.com/profile/09279678680798298571noreply@blogger.com4